Grundsteuerreform
Grundsteuerreform: Der Zusammenhang zwischen Messbetrag und Hebesatz
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden in Deutschland. Dabei spielen der Messbetrag des Finanzamts und der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde zentrale Rollen. Doch wie hängen diese beiden Faktoren zusammen?
Der Messbetrag – Die Grundlage der Grundsteuerberechnung
Der Messbetrag wird vom Finanzamt auf Basis des Grundsteuerwerts und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl ermittelt. Hierbei werden unterschiedliche Faktoren berücksichtigt, wie die Art der Immobilie, deren Lage und Nutzungsart. Die Steuermesszahl wird im Rahmen der Grundsteuerreform abgesenkt, um eine insgesamt steuerneutrale Umverteilung zu gewährleisten. Der Messbetrag dient somit als einheitliche Berechnungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer.
Der Hebesatz – Die kommunale Steuerhoheit
Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt. Er gibt an, wie hoch die Grundsteuer für Grundstücke und Immobilien in der jeweiligen Kommune ausfällt. Mit der Festlegung des Hebesatzes entscheiden die Kommunen über die Höhe ihrer Grundsteuereinnahmen und können dabei auf die spezifischen finanziellen Bedürfnisse vor Ort eingehen. Gemeinden haben somit die Möglichkeit, den Hebesatz an ihre Haushaltslage anzupassen.
Die Wechselwirkung zwischen Messbetrag und Hebesatz
Der Messbetrag des Finanzamts bildet die Grundlage, auf die der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet wird. Die Formel für die Berechnung der Grundsteuer lautet:
Grundsteuer = Messbetrag x Hebesatz
Die Höhe der Grundsteuer variiert somit je nach Hebesatz der Gemeinde. Eine Erhöhung des Hebesatzes führt zu einer direkten Erhöhung der Grundsteuer, unabhängig davon, ob der Messbetrag gleich bleibt. Im Rahmen der Reform wurde betont, dass die Kommunen ihren Hebesatz anpassen können, um die Auswirkungen der neuen Berechnungsgrundlagen auszugleichen und eine gerechte Steuerlast sicherzustellen.
Grundsatz der Grundsteuerreform
Die bisherige Grundsteuer bemisst sich auf der Grundlage von Werten aus dem Jahr 1964. Diese Bewertungsgrundlage hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2018 als veraltet und ungerecht erachtet. Die Grundsteuer wird dementsprechend durch Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes ab dem Jahr 2025 durch eine neue Grundsteuer ersetzt. Hierzu wurde ein Bundesmodell erstellt, welches aber nicht für die einzelnen Bundesländer bindend ist. Einige Bundesländer haben vom Bundesmodell abweichende Beschlüsse gefasst, sodass keine bundeseinheitliche Bemessungsgrundlage besteht. Das Land Hessen hat in dem Zuge ein vereinfachtes Grundsteuermodell beschlossen. Das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren berücksichtigt bei Wohnimmobilien die Grundstücksgröße und die Wohnfläche sowie dem zur Zeit ermittelten Bodenrichtwert.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein von den Gutachterausschüssen festgelegter Orientierungswert, der den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für ein bestimmtes Gebiet widerspiegelt. Er wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke abgeleitet und dient als wichtige Basis für verschiedene Bewertungs- und Besteuerungszwecke. Um den Bodenrichtwert zu bestimmen, sammeln die unabhängigen, kommunalen Gutachterausschüsse die Kaufpreisdaten aus Immobilienverkäufen in der jeweiligen Region. Anschließend werden diese Daten unter Berücksichtigung relevanter Faktoren wie Lage, Größe, Nutzungsart und Bodenbeschaffenheit ausgewertet. Die Bodenrichtwerte werden in der Regel alle zwei Jahre neu ermittelt und veröffentlicht. Je nach Bundesland und Verfahren können sie jedoch unterschiedlich häufig aktualisiert werden. Eigentümer sollten die für ihr Grundstück maßgeblichen Bodenrichtwerte im Blick behalten, da sie eine wesentliche Grundlage für die steuerliche Bewertung darstellen können. Insbesondere bei größeren Abweichungen zwischen tatsächlichem Marktwert und Bodenrichtwert ist es ratsam, diese Daten zu prüfen und gegebenenfalls Korrekturanträge zu stellen.
Was versteht man unter der Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Flächen einer Immobilie, die für Wohnzwecke genutzt werden. Sie wird nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder anderer einschlägiger Regelungen berechnet und umfasst in der Regel folgende Bestandteile:
- Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer.
- Küchen und Badezimmer, sofern sie zum dauerhaften Wohnen genutzt werden.
- Nebenräume wie Flure, Abstellkammern oder Vorratsräume, die innerhalb der Wohnung liegen.
- Balkone, Terrassen und Loggien, die anteilig berücksichtigt werden (in der Regel zu 25–50 %, je nach Nutzbarkeit).
Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen Keller, Garagen, Heizungsräume und andere Flächen, die nicht unmittelbar dem Wohnen dienen.
Im Zuge der Grundsteuerreform wird die Wohnfläche als einer der Bewertungsparameter für die Ermittlung des Grundsteuerwerts herangezogen. Eine korrekte und präzise Ermittlung der Wohnfläche ist daher von großer Bedeutung, um eine fehlerfreie Besteuerung zu gewährleisten.
Eine fehlerhafte Berechnung oder Angabe der Wohnfläche kann zu falschen Steuerbescheiden führen. Zu den häufigsten Fehlerquellen gehören:
- Unklare Abgrenzung von Flächen: Zum Beispiel bei Terrassen oder Wintergärten.
- Veraltete Berechnungsgrundlagen: Insbesondere bei älteren Gebäuden, deren Wohnfläche nicht nach aktuellen Standards ermittelt wurde.
- Übersehen von Anrechnungsregeln: Beispielsweise bei Dachschrägen, wo Flächen unter einer Höhe von 2,00 Metern nur anteilig angerechnet werden.
Die exakte Berechnung der Wohnfläche erfordert Fachkenntnisse und Erfahrung. Eigentümer, die unsicher sind, ob die ermittelte Wohnfläche korrekt ist, sollten sich daher an einen Sachverständigen wenden. Mit einer präzisen Wohnflächenberechnung legen Sie den Grundstein für eine korrekte Besteuerung und vermeiden mögliche Streitigkeiten mit dem Finanzamt. Wir stehen Ihnen als erfahrenes Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung mit unserer Expertise zur Seite.
Ihre Pflichten als Eigentümer
Zur Ermittlung des Steuermessbetrages ist jeder Immobilieneigentümer verpflichtet, eine Erklärung über sein Eigentum beim Finanzamt abzugeben. Das Finanzamt fordert neben allgemeinen Angaben zur Lage der Immobilie und den Eigentumsverhältnissen, folgende spezifischen Angaben:
Angaben zum Grund und Boden
- Größe des Grundstücks
- Bei ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, die aktuelle Wohnfläche
- Bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die aktuelle Nutzungsfläche zu erklären.
- Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche und die errechnete Gesamtnutzungsfläche voneinander getrennt anzugeben
Die erforderliche Wohn- und Nutzflächenberechnung für die Erklärung beim Finanzamt nehmen wir gerne für Sie vor. Kontaktieren Sie uns hierzu einfach.
Kontakt aufnehmen
Telefon: 49 60814638586
E-Mail: sm@immowert-consulting.com
Adresse: Am Zäunefeld 5, Neu-Anspach, 61267, Germany
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